“遇到了自成立以來最大的困難”。碧桂園開始自救推進(jìn)風(fēng)險化解措施。在旗下債券加緊重整的同時，8月25日，碧桂園發(fā)布公告稱，將持有的廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“廣州利合”）26.67%股權(quán)，以12.915億元的價格出售給中海地產(chǎn)。中海地產(chǎn)將成為廣州利合100%持股股東。

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廣州利合旗下的亞運(yùn)城項目是一個名副其實的超級大盤，屬于廣州首個“百億樓盤”，項目去化快亦被業(yè)內(nèi)公認(rèn)。這也意味著碧桂園放棄了投資十余年的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實屬無奈之舉，而預(yù)期出售收益約5億元，主要用于保交樓。

廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，目前，通過賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、賣股份，企業(yè)恢復(fù)自己的造血功能，這是能夠獲得市場認(rèn)可或債權(quán)人認(rèn)可的途徑，也是獲得未來發(fā)展機(jī)會的唯一可行路徑。

在旗下債券加緊重整的同時，碧桂園向中海地產(chǎn)出售廣州亞運(yùn)城項目26.67%股權(quán)。圖/IC photo

預(yù)期碧桂園出售亞運(yùn)城項目股權(quán)收益約5億元

根據(jù)公告，作為聯(lián)營公司的廣州利合為一家于中國成立的有限責(zé)任公司，由碧桂園及中海地產(chǎn)分別持股26.67%及約73.33%。在出售后，碧桂園將不再擁有其任何權(quán)益。而碧桂園應(yīng)付聯(lián)營公司的5.412億元債務(wù)由買方承擔(dān)。而預(yù)期碧桂園變現(xiàn)出售稅前收益約5億元。

由于房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，銷售回款緩慢，加上融資渠道不暢，碧桂園未能于8月7日支付兩筆美元債利息，雖然目前兩筆債券仍處在30天付息寬限期內(nèi)，但其出現(xiàn)的階段性流動壓力引發(fā)關(guān)注。為此，8月12日，碧桂園地產(chǎn)在上交所、深交所分別發(fā)布公告稱，因近期擬就公司債券兌付安排事項召開債券持有人會議，旗下11只境內(nèi)債券于8月14日開市起停牌，后續(xù)將穩(wěn)妥推進(jìn)各項風(fēng)險化解措施。

事實上，自宣布上半年虧損與遭遇階段性流動壓力后，自救成為碧桂園的工作重心。“從哪里跌倒就從哪里爬起來?！北坦饒@管理層表示，全力以赴保交付，這是樓市的安全底線。同時，公司保障經(jīng)營有序開展，將盡最大努力做好銷售，努力盤活酒店、寫字樓、商鋪等沉淀資產(chǎn)。

在碧桂園積極化解階段性流動壓力的當(dāng)下，碧桂園方面認(rèn)為，由于僅持有廣州利合少數(shù)權(quán)益，出售事項及變現(xiàn)銷售股權(quán)價值將對本公司有利。此次通過出售項目公司股權(quán)換得的資金將主要用于保交樓。

據(jù)悉，碧桂園在去年已交付70萬套房的基礎(chǔ)上，今年還要繼續(xù)交付70萬套房。今年上半年，按其已完成27.8萬套房的交付任務(wù)計算，下半年還要交付40多萬套房。

超級大盤去化快

據(jù)上述公告顯示，截至2023年6月30日，廣州利合未經(jīng)審核資產(chǎn)凈值約29.5億元。廣州利合持有的主要資產(chǎn)是位于廣州市番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)廣州亞運(yùn)城項目，是2010年廣州亞運(yùn)會配套設(shè)施之一。這樣一座商住混合式綜合體，總建筑面積約達(dá)585萬平方米，土地面積約為252.1萬平方米，是一個名副其實的超級大盤。

截至目前，該項目約505.56萬平方米的建筑面積已開發(fā)為住宅、商業(yè)單位以及停車場。余下79.44萬平方米建筑面積仍在施工中，有關(guān)建設(shè)預(yù)期將于2025年底竣工。

提起亞運(yùn)城項目，不僅在業(yè)內(nèi)赫赫有名，還在廣州也是家喻戶曉。亞運(yùn)城項目是廣州首個“百億樓盤”。2010年，該項目首次開盤，便創(chuàng)下5000人排隊搶2000套房的記錄。2018年，該項目成交106億元，成為廣州市場首個“百億樓盤”。從市場層面看，這無疑是個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

據(jù)廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹，從2016年到2021年，亞運(yùn)城項目在廣州市場屢獲單盤銷冠。亞運(yùn)城項目在番禺，也是廣州次外圍區(qū)域，而且亞運(yùn)城價格比較親民，每平方米3萬多元的價格，加上距離主城區(qū)近，深受“新廣州人”的歡迎，項目的流速和去化非常快。

“綜合來看，這個項目的現(xiàn)金流能夠有保障。此前世茂為了自救，解決債務(wù)問題，退出了項目，將股權(quán)賣給中海地產(chǎn)，這次碧桂園同樣將股權(quán)賣給了中海地產(chǎn)?！崩钣罴伪硎?，目前，自救是碧桂園的唯一出路。房企是保交樓或者是自己存活下來第一責(zé)任人，自救是存活的唯一的路徑，也就是要恢復(fù)現(xiàn)金流。

在李宇嘉看來，當(dāng)前，房企要堅持市場化、法治化、商業(yè)可持續(xù)的原則解決流動性問題，僅靠“三支箭”輸血解決不了問題，首先企業(yè)要有自救的積極性，恢復(fù)自己的造血功能，就是通過賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、賣股份，償還債權(quán)人，修復(fù)市場信心，這是能夠獲得市場認(rèn)可或債權(quán)人認(rèn)可的途徑，也是獲得未來發(fā)展機(jī)會的唯一可行路徑。

廣州“百億樓盤”股權(quán)幾經(jīng)變更

對于亞運(yùn)城這樣一個優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，事實上，其一出生便引起關(guān)注。時間回到2009年，富力、雅居樂、碧桂園組成的聯(lián)合體，在競價中，擊退中海地產(chǎn)、保利、萬科聯(lián)合體，以255億元的總價拿下亞運(yùn)城項目，溢價率高達(dá)54.5%，打破當(dāng)時廣州土地總價紀(jì)錄。至今，這一紀(jì)錄仍無人能撼動其地位。

第一次股權(quán)變更發(fā)生在2010年6月，世茂宣布與中信分別支付1.5億港元入股廣州亞運(yùn)城項目。至此，亞運(yùn)城有5家股東，分別是富力、雅居樂、碧桂園、世茂、中信，并分別占有項目的20%股權(quán)。5家股東各有各的分工。

2016年，中海地產(chǎn)并購中信地產(chǎn)，得以入主亞運(yùn)城項目，而此時富力退出，由碧桂園、雅居樂、世茂三家平分股權(quán)。至此，雅居樂、中海地產(chǎn)、碧桂園及世茂4家公司分別持有廣州亞運(yùn)城項目約26.66%、20%、約26.67%及約26.67%的股權(quán)。

直到2022年1月24日，據(jù)雅居樂及世茂顯示，中海地產(chǎn)向雅居樂及世茂收購廣州利合約26.66%、26.67%的股權(quán)，代價分別約為18.44億元、18.45億元。至此，中海地產(chǎn)持有亞運(yùn)城項目73.33%股權(quán)，其余股權(quán)則由碧桂園持有。

如今，最多時有5家股東的亞運(yùn)城項目僅剩中海地產(chǎn)一家，這座開發(fā)超10年的超級大盤命運(yùn)不僅令人唏噓。從公告得知，約505.56萬平方米的建筑面積的綜合體，已出售約368萬平方米的建筑面積（包括住宅及商業(yè)單位及車位），這意味還有100多萬體量待售。

值得關(guān)注的是，今年8月，出于“保交樓”以及債務(wù)等考慮，在行業(yè)并購降溫的同時，股東之間轉(zhuǎn)讓項目公司股權(quán)的事件頻繁出現(xiàn)。比如，綠城以20.72億元收購合景泰富3個項目股權(quán)；首開股份以8億元收購福州榕耀之城項目的67%股權(quán)。

另據(jù)中指研究院發(fā)布的2023年7月并購月報顯示，今年7月，房地產(chǎn)行業(yè)并購交易以地產(chǎn)開發(fā)項目為主，主要表現(xiàn)為項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓，披露的交易規(guī)模占該月披露交易規(guī)模的50.5%。

對此，克而瑞分析人士表示，為確保項目的順利推進(jìn)，盡可能控制和減少連帶風(fēng)險，此輪收并購以“就近擇優(yōu)”展開，合作方接盤成為市場主流之一。相比之下，這些項目對于接盤方來說具備更高的“可預(yù)見性”，通過收購出險合作方或關(guān)聯(lián)方的項目公司股權(quán)，不僅可以保證項目本身的安全性，實現(xiàn)“自救解套”，也能為出讓方進(jìn)行“輸血”，是化解行業(yè)風(fēng)險、實現(xiàn)出清的有效模式之一。

新京報記者 袁秀麗

編輯 武新 校對 陳荻雁

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