我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到冰河期恐怕已經(jīng)一年多了，漸漸的大家對(duì)房價(jià)只會(huì)上漲的迷信已經(jīng)被徹底打破了，房住不炒真正成為了每一個(gè)人信奉的準(zhǔn)則。很顯然今時(shí)今日這個(gè)環(huán)境之下，有人如果再買房子，我絕對(duì)相信他是為了居住不是為了炒房。

(資料圖)

一年多以來，雖然從中央到地方推出了各種各樣的優(yōu)惠政策，有減首付的，有減利率的，有減免各種稅費(fèi)的，開發(fā)商也在不斷的打折，甚至現(xiàn)在廣州深圳這樣的一線城市都已經(jīng)開始“認(rèn)房不認(rèn)貸了”。還有專家呼吁未來要把所有的限購限價(jià)政策統(tǒng)統(tǒng)取消，但是要讓房地產(chǎn)回到幾年之前的一路高歌猛進(jìn)，這似乎是不可能的。

當(dāng)然我們也非常清楚，房價(jià)不可能永遠(yuǎn)上漲，漲到天上去泡沫太大了，我們有那么多接盤俠嗎？房價(jià)始終要和老百姓的基本收入掛鉤才行，所以當(dāng)面臨結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型之時(shí)，很多人倒是相信未來中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是不會(huì)再暴漲了，能維持現(xiàn)狀說實(shí)話就不錯(cuò)了。當(dāng)然不同的城市也不一樣，就像以往我們所分析的那樣，限購政策是不應(yīng)當(dāng)輕易被打開的，因?yàn)槿绻憬裉旄野驯本┥虾５南拶徴咄蝗淮蜷_之后，我們敢保證短時(shí)間內(nèi)會(huì)有大量的資金匯集到京滬的樓市。

甚至對(duì)其他城市來講，這就會(huì)是一個(gè)巨大的利空，因?yàn)閺娜蚪嵌葋砜?，一線城市尤其是首都這樣的大都市，它的虹吸效應(yīng)是很強(qiáng)的，哪怕是一個(gè)窮國弱國小國，它的首都的房價(jià)可能都會(huì)是很高的，所以這就給我們提了個(gè)醒，那就是到任何時(shí)候，有可能一線城市的房價(jià)都會(huì)是很堅(jiān)挺的。那么問題來了，我們其他的二三四五線城市甚至小城鎮(zhèn)小鄉(xiāng)村怎么辦呢？

對(duì)東亞國家來講，這恐怕是個(gè)共同的難題，日本韓國尤甚。我們以前就講過日本首都東京圈大概匯集了日本三分之一的人口和GDP，而韓國的首爾經(jīng)濟(jì)圈更是匯集了全國一半的GDP，大城市的虹吸效應(yīng)就是這樣的強(qiáng)。沒辦法這也是一個(gè)馬太效應(yīng)，越是大的都市那么越匯集最好的企業(yè)，越能提供高薪的工作，越能擁有大把的機(jī)會(huì)，所以年輕人自然特別愿意想到大城市來生活工作甚至扎根。

大量的年輕人，這個(gè)國家最好的年輕人匯集到了北上廣深，那么自然對(duì)于其他城市來講人才就變得稀缺了，說實(shí)話二三線城市還好，因?yàn)楫吘刮覈鶈T遼闊，960萬平方公里人口眾多，14億人完全匯集到某幾個(gè)大都市是不現(xiàn)實(shí)的，所以我們的二三線大都市，各省的省會(huì)副省級(jí)城市實(shí)際上虹吸效應(yīng)也不錯(cuò)。

前幾年這些城市早就認(rèn)清了現(xiàn)實(shí)，所以它們?cè)缭绲拈_放了戶籍，給予各種各樣的優(yōu)惠政策開始搶人，說實(shí)話它們是在跟北上廣深搶嗎？不是的，它們是在和同級(jí)別的城市搶，它們更是在和那些三四五線城市以及小城鎮(zhèn)小鄉(xiāng)村搶人。搶人的結(jié)果是這些二三線大都市現(xiàn)在的問題還不大，人口是凈流入的，而其他的小城市小鄉(xiāng)村現(xiàn)在簡直面臨滅頂之災(zāi)。

以前我們講過日本的情況，日本經(jīng)濟(jì)比我們領(lǐng)先一些，所以日本遇到問題也比我們?cè)?，日本今天的問題不光是老齡化和少子化，而是大量的小城鎮(zhèn)小鄉(xiāng)村變成了無人鎮(zhèn)無人村。這個(gè)道理也很好理解，日本本來人口就在減少，大量的年輕人又要匯集到東京大阪這樣的大都市中，小城鎮(zhèn)小鄉(xiāng)村恐怕留下的都是垂垂老矣的老人了。有一些老人說實(shí)話都已經(jīng)搬到大都市去了，而剩下的老人隨著時(shí)光的流逝，他們的生命也走到了盡頭，繼而小城鎮(zhèn)小鄉(xiāng)村人煙越來越少，以至于有的都已經(jīng)徹底沒人了。

有的小城鎮(zhèn)為了吸引人才甚至說只要你愿意到我這個(gè)城鎮(zhèn)來工作生活居住，我們可以免費(fèi)送你一套別墅?？杉幢氵@樣也很少有人去，沒辦法，現(xiàn)代化社會(huì)越是大的都市，機(jī)會(huì)越多發(fā)展的可能越大，而你回到鄉(xiāng)村，似乎那就只有一眼望到頭的生活了?？墒情L此以往下去，對(duì)日本難道是個(gè)好事嗎？顯然不一定，一方面大城市背負(fù)了天量的人口，競(jìng)爭越來越激烈，房價(jià)越來越高，生活品質(zhì)越來越差，每一個(gè)在大都市中生活的年輕人都感覺到壓力倍增。

另一方面，日本等于有大量的國土，大量的城鎮(zhèn)鄉(xiāng)村被荒廢掉了，曾幾何時(shí)人們建設(shè)的住宅醫(yī)院、學(xué)校工廠統(tǒng)統(tǒng)被荒廢掉了，沒有人煙這不也是一種巨大的浪費(fèi)嗎？長此以往演化下去，也可能未來日本將出現(xiàn)一個(gè)奇異的景象，那就是只有幾個(gè)核心的大都市有人，除此之外它的國土上幾乎是毫無人煙的。這不是開玩笑，本身日本人口就在萎縮，再過幾十年，年輕人都是個(gè)稀罕物了，大量的中老年人可能就是待在大都市中，說實(shí)話我國很多地方也慢慢正在向這個(gè)方向演化。

前幾年很多小縣城的房價(jià)挺高的，有的縣城甚至飆高到上萬一平，為什么會(huì)這樣呢？兩個(gè)原因，一方面有很多在北上廣深打拼的年輕人感覺到北京上海的房價(jià)是可望不可求的，畢竟一平米10萬以上，你就是大廠員工，一個(gè)月掙兩三萬的也感覺買不起房，你家里要是沒有6個(gè)錢包可供掏空的話，你真是連這個(gè)首付都湊不出來。

可是大家又眼睜睜的看到幾乎每個(gè)城市房價(jià)都在飆升，所以很多年輕人說干脆算了，我在北京上海買不起房，我回家買一套房好不好？我在縣城買一套房行不行？憑我在北上廣深掙到的工資可以輕松的負(fù)擔(dān)一套，縣城幾千塊錢一平的房子，那么好歹我算是上車了，我算是有了固定資產(chǎn)了。

而另一方面，我國的城市化進(jìn)程前幾年在迅猛的發(fā)展，大量的農(nóng)村地區(qū)的農(nóng)民進(jìn)城，有的是想生活得更愜意一些，有的是考慮到子女的入學(xué)問題，所以縣城的房子變得緊俏起來。尤其是更多的人覺得我在中國任何一個(gè)城市投資房產(chǎn)，房價(jià)都會(huì)永遠(yuǎn)上漲而不下跌，那么我這就不是一個(gè)消費(fèi)行為而是一個(gè)投資行為，所以大家愿意到小縣城買房。

可是這兩年大家有沒有感覺到，此前買房的人恐怕都虧了，越是在小地方買房的人虧本的可能性越大，對(duì)于有一些本來就有居住需求的人來講，說實(shí)話房價(jià)跌了一些，雖然心里也很疼，但是日常生活似乎不受影響，畢竟你買房的目的就是居住，你看的是長遠(yuǎn)的十年二十年，今天跌了明天可能漲。

可是對(duì)于很多買房就為了投資，在北上廣深打拼一年都回不了一次家的人來講，我這個(gè)房子根本就不居住，我租也租不出去，因?yàn)樗奈寰€小城的房子絕對(duì)是過剩的，所以大家等于眼睜睜的看著自己手中的財(cái)產(chǎn)在縮水。而且你如果工作穩(wěn)定還好，你起碼每個(gè)月還得起月供，一旦你遭遇到了裁員降薪的話，你恐怕連月供都拿不出來，這個(gè)時(shí)候你想把房子拿到市場(chǎng)上賣掉，你會(huì)發(fā)現(xiàn)恐怕整個(gè)首付你已經(jīng)虧掉了。

甚至你把房子賣了，你還得再拿出些錢來還給銀行才行，所以確實(shí)越來越多的人對(duì)中小城市的房價(jià)是一點(diǎn)信心都不抱了，更不要講城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村了。說實(shí)話我國農(nóng)村的土地上也居住著大把的人口，可是對(duì)于他們來講，他們簡直就是捧著金飯碗要飯，因?yàn)樗麄兊姆课荻际墙ㄔ谡厣系?，都是農(nóng)村集體所有的，根本連上市都不可能，也沒有任何交易的價(jià)值，所以很多人慢慢堅(jiān)定了一個(gè)想法，那就是買房可能真得在大都市買。

只有大都市的房子才能保持房價(jià)的堅(jiān)挺，可這樣長此以往對(duì)我們的整體經(jīng)濟(jì)它是個(gè)好事嗎？我們有沒有可能想方設(shè)法逆轉(zhuǎn)這個(gè)潮流呢？不是沒有，很多事情都是有兩面性的。小城鎮(zhèn)小鄉(xiāng)村小城市，它的房價(jià)低，房價(jià)漲不上去，對(duì)于投資者來講這當(dāng)然是個(gè)大坑，你今天買的房子明天價(jià)格比這個(gè)還低，你的資產(chǎn)無法保值增值。可是反過來講對(duì)投資者來講是坑，對(duì)消費(fèi)者來講是不是就是餡餅?zāi)兀?/p>

就像以往我們說的那樣，我們東北很多的小城以鶴崗為例，房價(jià)極低，但鶴崗好歹還是個(gè)地級(jí)市，它的教育醫(yī)療等公共設(shè)施是極為完備的，所以今天有很多年輕人就逆向思維，到鶴崗這些小城市去創(chuàng)業(yè)。鶴崗房價(jià)低房租當(dāng)然也低，你可以買房也可以租房，由于房價(jià)房租低，所以人工低、工資低、物價(jià)低，你的所有運(yùn)營成本不光是你的企業(yè)經(jīng)營成本，包括你的家庭生活成本都低，這確實(shí)適合很多人。

尤其是今天隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)達(dá)，有很多行業(yè)是不需要在大城市待著的，有很多大廠都主動(dòng)的把一些部門分包到了二三線城市，為什么？降低成本，對(duì)于很多年輕人來講，如果你的行業(yè)實(shí)際上是可以居家辦公的，是可以遠(yuǎn)程遙控的，是可以不在北上廣深待著的，那你想想到鶴崗去創(chuàng)業(yè)或者說找一個(gè)小城去創(chuàng)業(yè)，這是一樁美事。房租房價(jià)連北京的十分之一都沒有，人工大概只有京滬的一半，各項(xiàng)物資價(jià)格都極低，這樣你才能卷得過別人，你成本比別人低，別人干這個(gè)活賺不到錢還要虧本，你卻能保持微利，那你自然就能在殘酷的內(nèi)卷競(jìng)爭中活下來。

而且不光是年輕人可以到小城市去創(chuàng)業(yè)，實(shí)際上今天有大把的城市老年人也可以換一個(gè)活法，就在前兩天九部委聯(lián)合下發(fā)文件，說建議那些退休官員退休教師退休醫(yī)生退伍軍人，在退休之后到鄉(xiāng)村去生活，乍一聽可能很多人感覺到這現(xiàn)實(shí)嗎？為什么要讓城里的老人到農(nóng)村生活？這么多年來，我們都知道城市生活比鄉(xiāng)村生活要方便舒適得多，可是大家想想，這樣的倡議也沒有毛病，為什么？

對(duì)于廣大的退休城里老年人來講，一方面他們是有著相對(duì)充足的養(yǎng)老金的，畢竟每個(gè)月他們有一筆退休金的收入，少則兩三千多則七八千，甚至有人上萬。另一方面實(shí)際上退休生活應(yīng)當(dāng)是輕松自在的，而快節(jié)奏的城市生活實(shí)際上和他們的退休生活是完全抵觸的，更關(guān)鍵的是有很多中老年人有葉落歸根的想法，有很多人當(dāng)年就是從農(nóng)村拼搏過來的，很多人的少年時(shí)光就是在鄉(xiāng)村中生活的。大家喜歡那樣的慢節(jié)奏，喜歡那樣的青山綠水，人老了之后不參與殘酷的社會(huì)競(jìng)爭了，有時(shí)候反而真的想找一方田地去過一個(gè)悠閑自在的晚年生活，那么大量的城里老人返鄉(xiāng)居住有沒有成為一種可能？

今天我們的農(nóng)村絕對(duì)是人煙稀少的，只剩下老年人和留守兒童了，大量的中青年都到外面拼搏去打工了，所以農(nóng)村地區(qū)有大量閑置的房屋，農(nóng)村地區(qū)的自然環(huán)境也正在變得越來越好。對(duì)于很多城里人來講，真是一個(gè)養(yǎng)老的天堂，而且農(nóng)村的各項(xiàng)花費(fèi)顯然會(huì)比城里低得多。尤其是今天我們的網(wǎng)購是非常發(fā)達(dá)的，實(shí)際上在購物消費(fèi)方面，你在農(nóng)村生活未必會(huì)比城里不便多少，所以我覺得九部委聯(lián)合下這個(gè)文還真是給我們提供了一個(gè)很好的思路。

年輕人可以找三四線城市創(chuàng)業(yè)成本低，老年人可以找小城鎮(zhèn)小鄉(xiāng)村養(yǎng)老生活環(huán)境更好花費(fèi)更低，居住的可能還更加寬敞，尤其是這也是一個(gè)雙贏。小城市如果能迎來大把的年輕人的話，它的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一定會(huì)提升的，而廣大的鄉(xiāng)村如果迎來大量的城市退休老年人生活的話，我們就不會(huì)像日本那樣有無人村和無人鎮(zhèn)了。我們的廣袤國土就會(huì)被利用起來，當(dāng)然這也需要各級(jí)地方政府為我們的年輕人和老年人做好服務(wù)。

比如說今天我們的宅基地是不可以買賣的，城里人到鄉(xiāng)村生活你是不能買房的，但你可不可以租房，我們能不能規(guī)范租房市場(chǎng)簽長約，讓城里人能更安心的在鄉(xiāng)村生活。另一方面很顯然今天網(wǎng)購大行其道，消費(fèi)已經(jīng)沒有什么城鄉(xiāng)差別了，最大的問題實(shí)際上還是醫(yī)療問題。很多城里老年人就擔(dān)心自己有各種各樣的病癥，所以生活在城市，尤其是住房如果離醫(yī)院近的話，那相對(duì)而言心里更踏實(shí)一些，所以我們的道路交通有沒有可能變得更順暢一些？哪怕你居住在鄉(xiāng)村，你到大城市求醫(yī)問藥也非常的便捷迅速即可。

很多年來我們真是很羨慕美國人的居住環(huán)境，人家真是家家住別墅，今天我們的經(jīng)濟(jì)雖然在總量上可以和美國比肩了，但是很顯然咱這個(gè)居住水平照美國人差一大截。但是大家想想，美國也有3億多人口，美國那些人都是居住在大都市之中嗎？不是的，美國大量的中產(chǎn)階級(jí)居住的地方是遠(yuǎn)離城市中心的小鎮(zhèn)，單程開車就要幾十公里，只有這樣才能把房價(jià)打下來，讓美國大多數(shù)人都住得起別墅。而對(duì)于我國的城市老年人來講，如果想找一個(gè)更寬敞的居住環(huán)境，很顯然在大都市買房那是絕對(duì)不可能的，那么到鄉(xiāng)村生活有沒有可能給自己打開一片廣闊的天地呢？

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