“買的時候合同簽訂70年產(chǎn)權(quán)，要辦不動產(chǎn)權(quán)證時卻要改成40年產(chǎn)權(quán)?！苯?，寶雞市民李先生說，2019年他和其他業(yè)主在西建?；鄢琴徺I的商鋪，出現(xiàn)了上述問題。他們多次找開發(fā)商以及向相關(guān)部門反映，一直未果。

業(yè)主：合同簽訂70年產(chǎn)權(quán) 辦理不動產(chǎn)權(quán)證卻被改成40年

李先生說：“2019年，我在西建?；鄢琴徺I了一套價值80多萬元的商鋪，合同簽訂產(chǎn)權(quán)年限為70年。去年7月22日，開發(fā)商通知繳納尾款且辦理不動產(chǎn)權(quán)證時被要求將產(chǎn)權(quán)改成40年。當時開發(fā)商宣傳70年獨立產(chǎn)權(quán)，才決定投資這里的商鋪，我們很多業(yè)主多次去找開發(fā)商未得到滿意答復?！睋?jù)李先生合同顯示，合同中所占用土地用途為住宅，土地使用權(quán)終止時間為2086年7月30日（即70年產(chǎn)權(quán)）。但該打印部分的文字已經(jīng)被筆劃掉，改為2056年（即40年產(chǎn)權(quán)），也將所占用土地用途改為商用，并由業(yè)主本人簽字，同時開發(fā)商加蓋了公章，還有一部分未更改，依舊是原始合同。

(相關(guān)資料圖)

一位業(yè)主告訴記者，當時如果不宣傳70年，他也不會認購這里的商鋪，對于商鋪產(chǎn)權(quán)作為消費者肯定不是特別明白，開發(fā)商作為專業(yè)一方，到處宣傳70年產(chǎn)權(quán)，而且簽署合同也明確標注了70年起止時間，誰曾想被套路了。

開發(fā)商：建設初期土地證辦理均是住宅 法規(guī)變更并非主觀所為

據(jù)了解，西建?；鄢俏挥趯氹u市金臺區(qū)大慶路10號，系陜西西建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，于2018年1月12日開盤，商鋪面積20到300平方米不等，共計兩排。

陜西西建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司一王姓負責人說：“建設初期土地證辦理均是住宅，業(yè)主所簽的買賣合同是系統(tǒng)自帶生成的模板包括相關(guān)產(chǎn)權(quán)年限等信息，我們是在去年為業(yè)主辦理不動產(chǎn)權(quán)證的時候被告知政策變化，按照政策對于小區(qū)配套要求，所以不動產(chǎn)中心要求必須將商鋪產(chǎn)權(quán)變更為40年，同時我們也需要補交相關(guān)費用，這也是法規(guī)變化并非主觀所為?！?/p>

同時，她表示，對此，也向業(yè)主進行了說明，大部分業(yè)主表示理解對產(chǎn)權(quán)年限進行修改并簽字確認。還有一小部分業(yè)主不理解，業(yè)主也向信訪、住建等多部門反映，他們也出面多次進行了解釋。因這些年大環(huán)境的影響，集團公司也對這些商鋪經(jīng)營業(yè)主進行了營商環(huán)境的改善，比如車輛由原來半小時延長至三小時免費，物業(yè)費打折等優(yōu)惠，同時也出臺了商業(yè)街亮化提升方案，以此來促進商鋪招商和商業(yè)街經(jīng)營氛圍再提升。

調(diào)查：房地用途不一致，補繳出讓價款 待房地用途一致方可轉(zhuǎn)移登記

寶雞市人民政府關(guān)于加快解決國有建設用地上不動產(chǎn)歷史遺留問題的實施意見顯示，根據(jù)自然資源部《關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資源發(fā)【2021】1號）、陜西省自然資源廳《關(guān)于加快處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題的指導意見》（陜自然資源發(fā)【2021】23號）和《關(guān)于推動化解因歷史遺留問題導致不動產(chǎn)“登記難”問題的通知》（陜自然資源【2021】40號）等相關(guān)規(guī)定，對于房地用途不一致，按照對已經(jīng)分別登記的房屋和土地用途不一致的不動產(chǎn)、當事人申請不動產(chǎn)登記的，可繼續(xù)分別按照原記載的房屋、土地用途進行登記，并在不動產(chǎn)登記簿和證書中記載原房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)登記號，未經(jīng)批準不得改變已登記的不動產(chǎn)用途。轉(zhuǎn)讓時按照規(guī)劃審批時點計算土地用途變更補繳土地出讓價款，辦理相關(guān)變更手續(xù)，待房屋用途一致后，再辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

一位知情人士表示，這類歷史遺留問題，主要是因國有土地出讓，土地證前期在辦理的時候依舊是70年產(chǎn)權(quán)，用途一般都是住宅。但隨著社會發(fā)展，根據(jù)建筑法以及物權(quán)法，已經(jīng)明確了商鋪產(chǎn)權(quán)，如公寓、商住樓產(chǎn)權(quán)是40年。后期在辦理不動產(chǎn)登記時則必須將房地用途變成一致的，開發(fā)商就需要補繳出讓金，為業(yè)主辦理不動產(chǎn)權(quán)登記證。就此事而言，是政策法規(guī)變化導致的，作為開發(fā)商并非主觀所為。

律師：系國家政策原因發(fā)生變化 雙方可協(xié)商或訴至法院裁決

陜西恒達律師事務所高級合伙人、知名公益律師趙良善認為，涉案開發(fā)商所稱產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更系國家政策原因，開發(fā)商宣傳70年產(chǎn)權(quán)時，就已有政策能夠明確。

趙良善強調(diào)，若涉案政策出臺在房屋買賣成交后、不動產(chǎn)權(quán)證辦理前，系政府出臺的新政策，這時候，并非開發(fā)商或業(yè)主任意一方過錯，開發(fā)商在政策發(fā)生時，如已告知業(yè)主并采取措施止損的，比如給業(yè)主選擇退房的權(quán)利，這屬于情勢變更，根據(jù)《民法典》第533條規(guī)定：“合同成立后，合同的基礎(chǔ)條件發(fā)生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業(yè)風險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協(xié)商;在合理期限內(nèi)協(xié)商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構(gòu)應當結(jié)合案件的實際情況，根據(jù)公平原則變更或者解除合同?！币罁?jù)公平原則處理，開發(fā)商和業(yè)主對損害結(jié)果共同分攤。華商報記者 董曉明

編輯：王蜀周秦

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